Maison en kit : construire sa maison plus vite et moins cher

La construction d’une maison individuelle en France coûte en moyenne 1650 euros du mètre carré et s’étale sur une durée de 9 à 12 mois.

Dans un contexte de forte tension des prix, alimenté par l’inflation sur les matières premières, les Français sont de plus en plus nombreux à se tourner vers les maisons en kit.

Ces maisons préfabriquées et assemblées en quelques semaines en autoconstruction permettent de réduire fortement le coût de construction. Elles permettent également d’habiter plus rapidement sa maison. Voyons comment.

Qu’est-ce qu’une maison en kit ?

Une maison en kit est une habitation individuelle dont les éléments sont usinés et préfabriqués en usine avec des matériaux légers, assemblés sur le site de construction.

Une fois les fondations de la maison réalisées par l’entreprise de construction, les éléments du kit sont livrés sur le chantier en vue d’être assemblés par les clients, des professionnels ou une combinaison des deux. Le procédé constructif permet d’assembler le kit avec des outils conventionnels (visseuse électrique, scie, marteau, etc.).

Les maisons préfabriquées sont originaires des États-Unis. Elles y sont très populaires depuis la révolution industrielle. C’est après-guerre que les Nord-Américains ont exporté ce mode de fabrication en Europe.

Maison en kit en cours de construction

Assemblage

Certaines maisons en kit peuvent être assemblées par des particuliers avec des compétences minimes en bricolage. D’autres kits, plus bruts, nécessitent une expérience pratique en construction de maison ou un accompagnement.

Dans tous les cas, une notice de montage est livrée avec le kit et un suivi de chantier est proposé par le vendeur de la maison en kit. Dans l’éventualité où seuls le hors d’eau et le hors d’air sont réalisés par le fabricant, on parle de maison prête à finir plutôt que de maison en kit.

Procédé constructif

Les kits de maisons sont proposés par des entreprises spécialisées dans la construction de maisons préfabriquées. En effet, l’expertise de ces sociétés de construction réside principalement dans l’ingénierie de conception d’éléments assemblables et conformes aux standards de construction en vigueur.

Les kits de maisons peuvent être personnalisés en fonction des besoins et des préférences des propriétaires, avec des options pour les finitions intérieures et extérieures, les équipements et les accessoires. Les kits peuvent également être conçus pour s’adapter à différents types de terrains, ce qui permet de construire une maison sur des sites difficiles d’accès ou avec des contraintes spécifiques.

Avantages

Les maisons en kit sont souvent considérées comme une alternative plus économique et écologique à la construction traditionnelle. Le processus de construction en usine permet de réduire les déchets et les coûts de construction, tandis que les matériaux utilisés sont souvent plus durables et économes en énergie.

Caractéristiques d’une maison en kit

Les caractéristiques d’une maison en kit peuvent varier en fonction du fournisseur et du type de kit, mais voici quelques caractéristiques courantes :

1. Préfabrication en usine : les différents éléments de la maison, y compris les murs, les planchers, la toiture et les fenêtres, sont fabriqués en usine avant d’être transportés puis assemblés sur le site de construction.
2. Personnalisation : préfabriqué ne signifie pas standardisé. Les acquéreurs de maisons en kit peuvent s’investir dans le projet pour modifier les plans de la maison. Les kits de maisons peuvent être personnalisés en fonction des besoins et des préférences des propriétaires, avec des options pour les finitions intérieures et extérieures, les équipements et les accessoires.
3. Facilité de construction : les maisons en kit sont conçues pour être facilement assemblées en 3 à 6 mois sur le site de construction. Des instructions, un suivi de chantier et des plans détaillés sont fournis pour aider les propriétaires à construire leur propre maison.
4. Économie de coûts : le processus de fabrication en usine permet de réduire les coûts de construction, car les matériaux sont achetés en gros et les déchets sont minimisés. Le procédé constructif permet par ailleurs d’impliquer les clients dans la construction pour réduire la main-d’œuvre professionnelle. La rapidité de montage permet par ailleurs d’économiser entre 6 et 9 mois de loyer.
5. Durabilité : les matériaux utilisés pour les maisons en kit sont souvent plus durables et plus économes en énergie que ceux utilisés pour la construction traditionnelle. Les parpaings et les briques sont remplacés par une ossature en bois et des matériaux composites.
6. Polyvalence : les kits de maisons peuvent être conçus pour s’adapter à différents types de terrains, ce qui permet de construire une maison sur des sites difficiles d’accès ou avec des contraintes spécifiques. Outre la dalle en béton, certains kits peuvent être montés sur des fondations mécaniques et donc sur des terrains accidentés.
7. Rapidité de construction : le processus de construction de la maison en kit est souvent plus rapide que la construction traditionnelle, car les pièces sont préfabriquées et prêtes à être assemblées sur place. Par exemple, les murs arrivent sur le chantier déjà montés et isolés en usine. Les fenêtres et la porte d’entrée sont également posées sur les cloisons et les murs. Le gain de temps est généralement de 9 mois par rapport à une maison classique (12 mois pour une maison traditionnelle contre 3 pour une maison préfabriquée). Par ailleurs, la construction peut être réalisée en tout temps alors que les chantiers traditionnels sont arrêtés par grand froid à cause de la maçonnerie.
8. Meilleure isolation : Le procédé constructif basé sur des matériaux légers bénéficie également d’une plus grande efficacité énergétique que des maisons en brique et parpaing. Les isolants constitués de laine de verre, de laine de bois et de polystyrène sont plus efficaces. Ils sont combinés en différentes couches successives plus efficaces que des mono-isolants.
9. Diversité de matériaux : La maison en kit offre plus de possibilités de matériaux, car la rigidification de la structure n’est pas contrainte par des techniques traditionnelles (béton, brique et parpaing). Elle peut ainsi être faite de briques de bois, de rondins, de panneaux de bois, de matériaux composites, de blocs de polyester ou d’une ossature bois classique.

En résumé, une maison en kit est un type de construction préfabriquée qui peut offrir des avantages tels que la personnalisation, la facilité de construction, l’économie de coûts, la durabilité, la polyvalence et la rapidité de construction.

Points de vigilance

Certaines caractéristiques de la maison en kit sont à prendre en compte pour évaluer la pertinence de ce mode de construction par rapport à un autre type de construction.

Temps de conception en usine

Bien que la durée de chantier soit bien plus rapide qu’une maison traditionnelle, il est important d’anticiper le temps de conception du kit dans le cas où celui-ci ne serait pas disponible en stock.

La plupart des futurs propriétaires souhaitent effectuer des modifications de plan, ce qui signifie qu’un kit personnalisé doit être usiné spécifiquement pour la commande du client. Le temps pour la conception des plans n’est que de quelques jours. En revanche, le temps d’usinage peut être de plusieurs semaines à plusieurs mois.

Normes et garanties

Une maison individuelle en kit, une fois terminée, doit répondre à la norme RE 2020. Sans ce label, son prix de revente pourrait être déprécié à terme. La norme RE 2020 va plus loin que la réglementation RT 2012 qui ne portait que sur les aspects d’isolation thermique. Afin d’obtenir cette certification, indispensable pour la revente future de la maison, un test d’étanchéité doit être effectué à la fin des travaux par le fabricant. Toute malfaçon dans le montage de la maison en kit pourrait empêcher l’obtention de ce label.

Il en va de même pour la garantie décennale. Celle-ci est acquise uniquement si le constructeur de maison valide la conformité des travaux une fois la maison terminée par rapport à ses propres standards. L’absence de garantie décennale sur une maison peut également faire baisser fortement le prix de vente. Sachez toutefois que la garantie décennale peut être fournie par une société d’assurance tiers dans le cas où le constructeur refuserait de garantir la maison.

Les postes à protéger par une assurance sont surtout la toiture et les fondations.

Péremption de certains produits

Certains matériaux de construction comme les enduits et les colles se périment généralement au bout de 2 ans. Ce délai est suffisamment long pour construire sa maison, mais il peut arriver, dans le cas de la revente d’une maison non achevée, que certains produits aient passé leur date de péremption. Dans ce cas, il n’y a pas d’autre choix que d’en racheter.

Le stockage des matériaux

L’ensemble des matériaux arrivent sur le chantier et sont généralement mis au sec à l’intérieur de la maison. Cela pose un premier problème de circulation sur le chantier. Par ailleurs, le poids très important de plaques de placoplatre empilées sur un point précis de la dalle de béton peut la fissurer.

Si possible, il convient de stocker les matériaux dans un lieu sec et sécurisé et de les acheminer progressivement sur le chantier.

Temps de montage

Le montage d’une maison en kit est relativement rapide, mais il est trois fois plus long pour des personnes inexpérimentées. L’expérience des personnes impliquées dans le chantier est donc un facteur à prendre en compte pour planifier son projet de maison en kit. Il s’agit d’être rigoureux et efficace dans la lecture des plans et indications.

Par ailleurs, l’absence d’électricité sur le chantier réduit fortement les périodes de travail. En été, il sera donc possible de travailler jusqu’à 19h maximum alors qu’en hiver il faudra s’arrêter vers 16h au plus tard.

Les différents types de maisons en kit

Le panel des maisons en kit est assez large pour convenir à tous les budgets et tous les styles.

1. Les maisons préfabriquées

La maison préfabriquée est le type de maison en kit le plus répandu. Il s’agit d’une maison prête à finir. Le terme “préfabriqué” fait référence au fait que le hors d’eau hors d’air de la maison est conçu intégralement en usine. L’ensemble est acheminé et monté sur le lieu de construction. Les finitions sont ensuite réalisées de manières traditionnelles par des ouvriers du bâtiment.

Historiquement, les maisons préfabriquées étaient réalisées en matériaux majoritairement synthétiques comme l’Algéco. Toutefois, les faibles performances énergétiques et l’aspect esthétique peu flatteur de ces constructions ont eu raison de leur popularité passée.

De nos jours, les conceptions combinant bois et polyester ont supplanté les constructions légères en Algéco. Cette combinaison offre un haut niveau d’isolation thermique et phonique ainsi qu’un aspect esthétique chaleureux et moderne. Par ailleurs, les murs et cloisons peuvent facilement être mécanisés pour simplifier le passage des câbles et de la tuyauterie.

2. Les maisons modulaires

Les maisons modulaires sont des maisons construites à partir de l’intérieur (plan variable) plutôt qu’à partir d’un design extérieur. Le procédé constructif consiste à imbriquer différents modules (terrasse, cuisine, salle de bain, chambre à coucher) les uns avec les autres pour aboutir à un ensemble habitable complet. Le montage en usine de modules permet de livrer un produit clé-en-main aux propriétaires.

Les clients ont généralement le choix entre plusieurs niveaux de finitions allant du moins cher jusqu’au plus premium. Ce choix est restreint pour permettre au fabricant de réaliser des économies d’échelle et contenir les prix.

3. Les maisons containers

Une maison container (ou conteneur) est une habitation conçue à partir d’un conteneur de transport de marchandises. Les dimensions d’un container standard sont de 12.19m x 2,44m de largeur x 2,59m de hauteur.

Les avantages d’un container résident dans sa solidité et ses dimensions appropriées pour la conception d’une tiny house ou d’une maison complète quand plusieurs containers sont assemblés.

Les containers sont usinés pour insérer des portes et des fenêtres ainsi que les raccordements en eau et en électricité. Une isolation intérieure est ensuite ajoutée pour supprimer les ponts thermiques.

Ce type d’habitation est généralement livré clé-en-main car il nécessite des outils professionnels pour aménager le container. Leur inconvénient est le manque de surface intérieur pour un container isolé : dans les chambres par exemple, il est difficile de tourner autour du lit.

4. Les maisons en bois en kit

Les maisons en ossature bois en kit à l’instar de Greenkub ou de PopUp House sont des constructions légères et très performantes sur le plan thermique. Elles offrent par ailleurs un design moderne qui leur permettent de s’insérer discrètement dans un environnement végétal.

Les maisons en bois standard peuvent être conçues en briques de bois, en rondins ou en panneaux sandwich (couche isolante collée entre deux plaques de bois pour couper les ponts thermiques). Le revêtement extérieur peut être réalisé avec un bardage vertical ou horizontal généralement en pin. Ces constructions sont livrées clé-en-main ou prêtes à finir.

Du côté de l’autoconstruction, la maison en A est le format de construction en bois le plus populaire. Légère, peu coûteuse (40000€ environ) et très simple de conception, elle peut se monter à deux personnes en l’espace de quelques semaines. Il n’existe pas de constructeur de maisons en A en France cependant. Les réalisations ont généralement été faites de A à Z par les propriétaires.

5. Les Tiny House en kit

La Tiny House en kit est un format de petite maison livrée et prête à être assemblée. Seul Greenkub conçoit aujourd’hui un modèle de Tiny House fixe livrée en kit. Les autres constructeurs proposent des modèles de Tiny House mobiles clé-en-main. La livraison sur le terrain se fait en tractant la Tiny House derrière une voiture ou une camionnette.

Les Tiny House ne requièrent pas de permis de construire lorsque leur surface habitable ne dépasse pas 20m2. Il s’agit dans ce cas de faire une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie.

6. Les Yourtes et les Géodômes

Les yourtes et les géodômes sont deux habitations sphériques que l’on peut monter très facilement soi-même. Leur surface est bien moindre qu’une maison traditionnelle, mais elle présente des caractéristiques techniques très satisfaisantes. Parmi elles, on compte la bonne ventilation interne, l’isolation thermique et la solidité de la structure autoportée. Cette structure est systématiquement conçue autour d’une ossature bois.

Les Yourtes et les géodômes sont des versions d’habitations insolites qui font parfois l’objet de refus de permis de construire ou de déclaration de travaux. Elles sont pourtant très écologiques et très fonctionnelles.

7. Le chalet en kit

Le chalet en kit fait référence à un modèle de maison en kit fait quasiment exclusivement de bois. Son isolation est moindre et son style plus rustique. Le chalet de jardin en bois est une version encore plus simple, dont l’utilisation est principalement réduite au stockage en l’absence ou complément d’un garage.

Prix d’une maison en kit

En 2023, le prix moyen d’une maison en kit se situe entre 1200 à 1400€ du mètre carré selon le modèle. En opposition, une maison traditionnelle coûte en moyenne 1500€ à 1800 /m2 toujours selon les versions choisies. C’est une économie significative qui s’explique par les économies d’échelles réalisées par le fabricant, la standardisation du procédé constructif en usine, et les économies de main-d’œuvre. La récente envolée du coût des matières premières renforce cette disparité.

Ce prix inclut de manière standard les fondations et le tout-à-l’égout. En revanche, il faut ajouter le prix du terrain, des raccordements électriques et les finitions éventuelles. Pour augmenter les économies, il est intéressant de sous-traiter le gros œuvre uniquement et de terminer le chantier : isolation, pose du placoplatre, cloisons, portes, sols et plafonds.

Les avantages et inconvénients de la maison en kit

En résumé, la maison en kit est particulièrement intéressante pour réduire le coût global d’acquisition d’une maison neuve et le temps de construction. En revanche, le risque principal est lié à la perte de contrôle sur les délais, les coûts et la qualité des finitions après la livraison du hors d’eau hors d’air.

Comment choisir sa maison en kit ?

Montage d’une maison en kit

Grâce à la conception en usine d’éléments emboîtables et vissables, la maison en kit se construit à la manière d’un jeu de LEGO. Chaque bloc est étiqueté et numéroté pour correspondre au plan de montage fourni par le constructeur.

La notice ressemble, selon la version, à un classeur rempli de feuillets. Bien que très complet, il ne fait pas de magie. De nombreux clients inexpérimentés sont décontenancés par la complexité des explications. A contrario, les personnes expérimentées seront frustrées par le manque de détails.

Il est fortement recommandé de faire appel au constructeur pour un suivi de chantier régulier (1 fois par mois minimum) afin de contrôler la bonne exécution du travail. En fin de chantier, un représentant du constructeur vient généralement contrôler l’ensemble de la construction pour valider la fin de chantier et délivrer la garantie décennale.

Fabricants de maisons en kit en France

Il existe plusieurs fabricants de maisons en kit en France. Voici quelques-uns des plus connus :

• Greenkub : leader français des petites maisons isolée en kit de 20 à 60m2
• PopUp House : spécialiste des maisons en kit passives (parfaitement isolées)
• Mikit : spécialisé dans la construction de maisons individuelles en kit depuis plus de 30 ans, Mikit propose des modèles de maisons personnalisables, de plain-pied ou à étage.
• Natilia : leader français de la construction de maisons ossature bois en kit, Natilia propose des modèles modernes et écologiques avec une forte performance énergétique.
• Maisons du Marais : fabricant de maisons en bois massif contrecollé, Maisons du Marais propose des modèles de maisons écologiques, économes en énergie et personnalisables.
• Archionline : spécialisé dans la construction de maisons préfabriquées en kit, Archionline propose des modèles modernes et personnalisables avec une grande variété de matériaux de construction.
• Maisons d’en France : constructeur de maisons individuelles en kit depuis plus de 30 ans, Maisons d’en France propose des modèles traditionnels ou contemporains avec une grande variété de plans et de finitions.
• Maison Phoenix : spécialiste des pavillons clés en main

Autoconstruction et réglementation

• Être propriétaire d’un terrain constructible à usage résidentiel
• Disposer d’un permis de construire (ou une déclaration préalable de travaux pour les petites surfaces)
• Se conformer aux contraintes du Plan Local d’Urbanisme
• Se conformer à la norme RT2012 et RE2020
• Se conformer aux normes de sécurité incendie
• Se conformer aux normes de construction parasismique

Bien que non obligatoire, il est important de penser aux normes d’accessibilité : ces normes concernent l’accessibilité de la maison pour les personnes handicapées (PMR). Cette norme est primordiale pour les acheteurs handicapés et les seniors.

Avis : que valent les maisons en kit ?

La maison en kit permet d’économiser entre 15 000 et 30 000 euros selon la taille de la maison. En achetant du neuf, l’État offre également un prêt à taux zéro. Un couple modeste a ainsi pu emprunter 156 000 euros pour construire sa maison de 100 m².

À quelques kilomètres de là, une personne célibataire a terminé sa maison en kit de 150 m² qui lui a coûté 260 000 euros. Elle a choisi parmi les modèles standards proposés par le constructeur sans faire appel à un architecte. Malgré ses doutes initiaux, elle a réussi à construire sa maison avec l’aide de sa famille et l’avis d’un expert envoyé par le constructeur.

Les maisons prêtes à finir sont soumises à la norme technique RT 2012, garantissant une bonne isolation. Elles bénéficient également de la garantie décennale, permettant une revente sans problème.

Dans l’ensemble, cette formule est gagnante pour les foyers modestes qui ont du temps et du courage pour achever les travaux de finition.

Conclusion

Du fait de la tension sur le marché de l’immobilier neuf et l’augmentation significative des coûts de construction, la maison en kit redevient une solution très avantageuse. Grâce à son coût bien moindre et un montage beaucoup plus rapide, elle permet à de nombreux ménages d’acquérir un bien neuf qu’ils ne pourraient pas s’offrir en clé-en-main.

Il faut toutefois être conscient des risques en termes de dérive des coûts et des délais liés aux finitions. Le risque de malfaçon dû à l’inexpérience des personnes chargées de la construction est également significatif.

En résumé, la maison en kit peut être une bonne solution pour les personnes qui recherchent une construction rapide et économique et bien isolée, mais il est important de bien étudier les avantages et les inconvénients avant de faire un choix.

Questions fréquentes