La construction d’une maison, d’une extension ou d’un chalet habitable nécessite obligatoirement une autorisation administrative délivrée par la mairie. Cette autorisation prend la forme d’un permis de construire dans la plupart des cas. Cependant, les maisons sans permis de construire et les autres habitations légères ne sont soumises qu’à une simple déclaration préalable de travaux. Enfin, les abris de jardin d’une surface très réduite ne sont soumis à aucun permis.
Dans cet article
Maison sans permis de construire : de quoi parle-t-on ?
Une maison sans permis de construire est un bâtiment léger à usage d’habitation pour une ou plusieurs personnes. Elle dispose des commodités classiques de raccordement (eau potable, eaux usées et électricité) et du confort moderne pour un usage quotidien (douche, toilettes, cuisine, couchage, etc.).
Une maison individuelle sans permis de construire peut donc être habitée à l’année ou de manière plus ponctuelle comme résidence de villégiature.
Le permis de construire est quant à lui un acte administratif délivré par le maire d’une commune à un particulier ou une entreprise pour l’autoriser à réaliser une construction sur le territoire de la commune. Nous allons voir dans la suite de cet article dans quel cas il est possible de construire en s’astreignant de la contrainte d’un permis de construire.
Maison avec ou sans permis : droits et devoirs
Que dit la loi ?
Le code de l’urbanisme impose le permis de construire lorsque les constructions entrent dans les cas suivants :
- Travaux d’agrandissements d’une construction existante comme une extension de maison, une surélévation, un aménagement des combles ou une véranda pour les surfaces supérieures ou égales à 20 mètres ;
- Travaux réalisés sur un bâtiment historique (inscrits aux Monuments Historiques ou aux Bâtiments de France) ;
- Travaux réalisés en vue de modifier l’usage même du bâtiment comme la transformation d’un local commercial à une habitation ;
- Nouvelles constructions d’une surface supérieure à 20m2.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) définit quant à lui les règles d’urbanisme au niveau de la commune. Il contient un ensemble de points techniques à respecter en vue d’obtenir le permis de construire ou la déclaration de travaux :
- Aspect des façades du bâtiment
- Aspect de la toiture : toit plat, couverture en ardoise…
- Aspect extérieur
- Hauteur de la construction
- Distances à respecter (Clôtures) en zone urbaine,
- etc…
Concernant la nature du terrain, celui-ci doit-être constructible si vous souhaitez y installer une construction d’une durée de plus de 3 mois. Le PLU peut accorder des dérogations dans certains rares cas. Pour connaitre les subtilités du PLU, il convient de contacter le service urbanisme de sa commune.
Risques en cas de non-respect de la loi
Si vous réalisez une construction nécessitant une autorisation et que vous ne demandez pas l’accord de votre commune, votre bien sera considéré comme une construction illégale selon le code de l’urbanisme. Il en va de même si votre commune vous oppose un refus de permis et que vous décidez tout de même de démarrer la construction. Cette infraction vous expose au mieux à une demande de mise en conformité (régularisation ou reconstruction) et au pire à des poursuites pénales puis à la démolition du bien.
En cas de soupçon, les forces de l’ordre viendront constater l’irrégularité et rédigeront un procès-verbal. La commune pourra ensuite saisir le tribunal de grande instance afin d’arrêter l’avancement des travaux voire de procéder à la démolition du bien.
L’amende pour absence de permis de construire est comprise entre 1 200 euros et 6 000 euros par mètres carrés construits (article L 480-4 du Code de l’urbanisme).
Le délai de prescription avant lequel la mairie doit constater l’irrégularité est de 6 ans depuis le 28 février 2017 (source Service-Public.fr).
Enfin, il est difficile d’interjeter appel d’une décision de justice reconnaissant l’illégalité de la construction irrégulière, car le motif est souvent technique et donc non discutable. Le fait de ne pas respecter la décision du tribunal de grande instance vous expose à une amende de 75 000 euros et à trois mois de prison (article L 480-7 du Code de l’urbanisme).
Par ailleurs, les assurances refuseront de couvrir un sinistre survenu sur une construction illégale.
Pourquoi est-il préférable d’éviter un permis de construire ?
Voici les principaux inconvénients d’un permis de construire :
- Le délai d’instruction d’un permis de construire est de 2 mois. Ce délai est porté jusqu’à 3 mois en cas de demande de pièces complémentaires.
- Le formulaire Cerfa est complexe. Il nécessite de connaitre beaucoup d’informations techniques et de fournir des visuels du projet. L’aide d’un architecte est d’ailleurs souvent recommandée pour faire aboutir un projet.
- Si des tiers se sentent incommodés par le projet de construction (voisins par exemple), elles disposent de recours pour faire annuler le permis de construire. Sachez cependant que le recours n’est pas suspensif (sauf procédure d’urgence pour faire stopper les travaux).
- Les règles d’urbanisme sont techniques et nombreuses. Elles multiplient le risque de refus de permis de construire.
- Une parfaite connaissance des règles d’urbanisme est nécessaire prendre le risque de décider de la poursuite des travaux malgré un recours.
Du fait de la complexité du permis de construire, il est effectivement intéressant de considérer les constructions soumises à une simple déclaration de travaux.
La déclaration préalable de travaux (DP)
La déclaration préalable de travaux est un acte de conformité des travaux soumis à acceptation de la mairie. L’avantage d’une déclaration préalable est le délai d’instruction réduit à un mois et la simplification des démarches administratives.
Les nouvelles constructions d’une surface inférieure à 20 mètres carrés d’emprise au sol sont soumises à la déclaration préalable de travaux. Dans certains cas, si la surface totale (extension + habitat principal) ne dépasse pas 150m2, cette démarche simplifiée peut être appliquée aux nouveaux agrandissements jusqu’à 40m2.
Dans ce cadre légal, les maisons sans permis de construire peuvent prendre la forme de :
- Maison de jardin de 20m2 + 10 m2 de mezzanine d’une hauteur intérieure de 1,79m
- Tiny House
- Studio container jusqu’à 19,99m2
- Toutes les constructions listées dans les articles R 421-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
À savoir en cas de permis de construire et déclaration préalable
Permis de construire ou déclaration préalable de travaux, vous devez respecter les points suivants :
- Le terrain doit forcément être constructible ;
- Vous devez vérifier le plan d’occupation des sols qui va déterminer si vous pouvez ou non réaliser une construction sur la parcelle disponible ;
- La nouvelle surface est taxable. Une taxe d’aménagement s’appliquera la première année ;
- Plus les murs sont épais, moins la surface plancher est importante. Pour les petites constructions de 20m2 il est donc intéressant de choisir des murs fins à haute performance énergétique comme l’éco brique.
Absence totale d’autorisation administrative
Aucune maison ne peut être construite sans permis de construire ni déclaration préalable de travaux. Seuls les abris de jardin de moins de 5 mètres carrés et les constructions temporaires de moins de 15 jours bénéficient de cette liberté.
Maison sans permis de construire : une bonne idée
Au vu de la complexité et du délai d’instruction d’un permis de construire, la maison sans permis se révèle être une bonne idée. Elle est cependant conditionnée à une surface habitable réduite (30m2 maximum pour un Greenkub par exemple).
Il s’agit ainsi de choisir une solution très optimisée sur le plan de l’espace habitable et facile à mettre en oeuvre. À titre d’exemple, Greenkub prend en charge gratuitement les démarches administratives, la livraison et l’installation de ses maisons de jardin et Tiny House fixes.
