Parmi les options d’extension de maison, la surélévation de maison est un choix séduisant et pertinent si vous souhaitez gagnez des mètres carrés supplémentaires dans votre habitat. Surélever sa maison ouvre de nouveaux horizons pour votre intérieur : une nouvelle chambre, un bureau, une pièce à vivre. Mais c’est aussi un projet complexe à mener, car il touche aux structures mêmes de votre maison. En outre, toutes les habitations ne sont pas forcément éligibles à ce genre d’extension. Voici quelques repères pour vous permettre d’envisager ces travaux d’envergure !
Dans cet article
Qu’est-ce qu’une surélévation ?
Une surélévation consiste en l’ajout d’un étage à une maison. Il s’agit d’une superficie à part entière, ce qui exclut l’aménagement des combles. On élève d’un ou plusieurs niveaux un bâti existant. La surélévation peut aussi s’appeler exhaussement. L’espace est structuré par des nouvelles charpentes venant remplacer l’ancienne. La surélévation est cintrée par des murs rehaussés.
Cette extension verticale de votre maison vous permet d’accueillir de nouvelles chambres, une salle de bain, un bureau. Bref un gain d’espace qui vous changera la vie !
La surélévation peut être totale mais également partielle : elle peut en effet se trouver sur le tiers ou la moitié de la longueur de votre habitat.
Dans le cas des maisons de plain-pied, une surélévation permet de doubler la surface habitable de l’habitat, et ceci sans que l’emprise au sol soit modifiée.
D’un point de vue technique, une surélévation revient à remonter de nouveaux murs, sur une hauteur généralement comprise entre 2,20 et 2,50 m. Au-dessus des nouveaux murs, on installe une charpente neuve et une nouvelle couverture, garantissant ainsi une protection efficace de la maison face aux intempéries.
D’un point de vue extérieur, la surélévation créé une maison visuellement plus haute.
Dans la majorité des cas, un escalier vient relier le rez-de-chaussée de l’étage créé par la surélévation. Les circuits électriques, les acheminement d’eau sont implantés sur les pans les plus adaptés.
Un chantier complexe qui nécessite l’aide de professionnels
Ces chantiers de surélévation sont la plupart du temps gérés par des promoteurs ou des sociétés spécialisées. Il est en effet essentiel de bien connaître le déroulé de ce genre de travaux, ainsi que les différentes étapes, que ce soit dans l’étude du bâti existant, les démarches administratives, le calcul des coûts, la gestion de la gêne occasionnée.
Gérer seul ce genre de travaux est particulièrement hardi. C’est la raison pour laquelle il est recommandé de se faire épaulé par un maître d’ouvrage ou un architecte. Ils établiront pour vous une étude de faisabilité afin d’évaluer les contraintes
L’étude de structure
L’étude de structure est généralement l’élément clé d’une surélévation. Elle révèle la nature des sols, dont dépend directement la stabilité du bâtiment, ainsi que la solidité des fondations qui permet de s’assurer de la capacité porteuse du bâtiment. Des travaux de renforts peuvent être nécessaires avant même le début de la surélévation si des anomalies sont repérées. Des choix constructifs fixés découlent naturellement la préparation du chantier en lui-même.
Différents types de surélévation sont possibles selon le bâti : immeuble ou maison, fondations et structure, solidité des murs, nature du matériau de l’ossature – bois, béton, acier, type de charpente, pente du toit existant.
Chacun de ces éléments doit être soigneusement analysé, et de cette analyse découle le choix d’une surélévation totale ou partielle. Ils induiront également le matériau adéquat : béton classique, béton cellulaire, bois, acier.
Quels sont les avantages d’une surélévation ?
Une surélévation ne consomme pas d’espace au sol : la surface de votre maison reste la même, vous gagnez de l’espace par le haut !
Une surélévation est performante énergétiquement : tout comme l’aménagement de combles, elle permet de reconstituer une isolation neuve. En effet votre isolation est refaite à neuf, ce qui vous apporte une efficacité énergétique optimale. Par ailleurs, la surélévation profite de l’effet cheminée qu’elle crée. Les parties basses (le nouveau rez-de-chaussée) génèrent une chaleur qui se diffuse vers le haut, sans perte d’énergie !
Une surélévation est réalisable sur presque tout type de maison. Le principe reste toujours le même : l’ancienne toiture est retirée et une nouvelle structure est installée.
A noter : une surélévation ne concerne pas forcément toute la superficie de la maison. Elle s’appelle dans ce cas précis « rehausse de façade ». Aussi, au lieu de surélever les murs sur 2,50 mètres en intérieur, on limite la hauteur de 80cm à 1,30 mètre. Cette solution résulte de contraintes budgétaires mais aussi souvent des contraintes imposées par les PLU. En effet, les PLU peuvent être plus ou moins contraignants selon les régions en matière de hauteur de construction.
Les cas particuliers
Surélévation et modification de pente de toit
Le changement de pente est une solution permettant de regagner du volume à l’étage. Dans ce cas, l’habitat conserve deux pans de toiture et deux pignons. Il s’agit d’une option avantageuse d’un point de vue financier. Elle est particulièrement adaptée pour des maisons basées dans des régions où les pentes de toit peuvent être inclinées à 45 degrés.
Dans le Sud de la France, certaines régions n’autorisent pas la modification de la pente des toits. La demande de permis de construire y est obligatoire si la superficie de votre habitat est accrue de plus de 40m² (si vous êtes dans une zone soumise à un PLU) ou 20m² (si vous êtes dans une zone non soumise à un PLU). Dans les zones protégées, les projets doivent être soumis à l’ABF (Architecte des Bâtiments de France), qui est également l’arbitre de vos ambitions. Pour les immeubles, le permis de construire s’avère obligatoire, avec un délai de recours de deux mois.
Surélévation en ville
L’évolution du tissu urbain et des politiques urbaines redéfinit l’exploitation des terrains constructibles. L’étalement urbain est de plus en plus complexe à garantir. En ville, la surélévation devient une solution particulièrement adaptée pour répondre à ces nouveaux besoins de verticalité
Dans le cadre d’un immeuble, tout comme pour une maison, une surélévation valorise le bâti par l’agrandissement de la surface habitable. Ce type de projet permet de créer des surfaces originales et atypiques, telles que des rooftops, des jardins suspendus, des loggias. Mais une surélévation apporte aussi une touche de modernité architecturale non négligeable. D’un point de vue historique, c’est dans les zones montagnardes que les premières copropriétés ont ainsi eu recours à la surélévation, afin de redessiner le paysage local.
Dans l’espace urbain, la surélévation est fortement encouragée, dans la mesure où elle freine les effets néfastes de l’étalement, notamment sur l’environnement. C’est aussi un moyen de rénover d’anciens immeubles, et d’améliorer l’isolation thermique et ainsi faire baisser la facture énergétique du bâtiment. Certaines surélévations embarquent avec elles des panneaux solaires ou photovoltaïques.
Surélévation et copropriété
Si vous vivez dans une copropriété, la surélévation est synonyme de plus de valeur, grâce à la vente des droits à bâtir ou des nouveaux logements créés. Les profits générés sont distribués entre propriétaires de l’immeuble, mais peuvent aussi servir à financer les coûts d’entretien de l’immeuble liés aux ravalements, rénovations diverses. C’est aussi un bon moyen de réduire les charges individuelles, qui se retrouvent dispersées sur plus de lots.
Dans le cas des copropriétés, il peut être parfois complexe de mettre en place une surélévation. Obtenir l’adhésion d’une copropriété n’est pas forcément chose facile sur ce genre de projet. C’est ce qui explique que les surélévations sont particulièrement sensibles dans ce contexte. Néanmoins, les règles d’urbanisme ont durant ces dernières années été assouplies, afin d’encourager notamment les travaux de rénovation et de réhabilitation d’immeubles anciens. La loi Duflot autorise ainsi les collectivités à déroger aux règles imposées par le PLU en place en zone tendue. La Loi ALUR supprime de son côté le droit de veto des propriétaires vivant au dernier étage, le substituant à un droit de propriété permettant d’acheter les nouvelles surfaces habitables créées. Elle met également en place une majorité aux deux tiers pour voter un projet de surélévation.
Afin d’éviter des recours sur le permis de construire, vous devez prendre en considération tous les préjudices possibles pour les copropriétaires mais aussi pour les résidents des immeubles voisins.
Quelles sont les règles à respecter ?
Votre surélévation doit respecter le PLU
Avant de commencer vos travaux de surélévation de votre habitat, vous devez impérativement vous renseigner auprès de votre mairie sur les règles imposées par votre Plan Local d’Urbanisme. Le PLU définit entre autres choses les hauteurs de bâti qu’il ne faut pas dépasser. Il peut également préciser le choix des matériaux à utiliser, voire même le style de construction à respecter. A noter : pour certaines régions de France, la modification de la pente d’une toiture est interdite, ce qui rend impossible la surélévation des maisons dans ces zones.
Votre surélévation doit respecter les contraintes de servitude de voisinage.
Par contraintes de servitude de voisinage, on entend le respect des obligations imposées par les règlements présidant aux bonnes relations entre voisins propriétaires. Ainsi, votre surélévation ne peut pas par exemple bloquer l’accès à la voie publique de vos voisins. Il est également impératif de respecter des distances entre votre habitation et celle de vos voisins.
Votre projet de surélévation doit reposer sur une étude de faisabilité
Avant d’amorcer vos travaux pour surélever votre maison, il est également essentiel de mener une étude de faisabilité. Cette étude permet de vérifier que les fondations de votre habitation sont en mesure de supporter cette extension et le poids supplémentaire qu’elle implique. C’est le rôle de votre maître d’ouvrage ou de votre architecte de mener cette étude de faisabilité.
Votre surélévation doit prendre en compte les spécificités de votre terrain
Il faut également vous assurer qu’il est possible de mener à bien votre projet de surélévation sur votre parcelle. Vous devez pour cela consulter l’acte notarié de l’achat de votre parcelle. Ce dernier est susceptible de préciser des limites possibles ne vous permettant pas d’effectuer vos travaux. C’est un scénario fréquent dans le cas des lotissements de maisons. Cet acte stipule également le COS (Coefficient d’occupation des sols) déterminant le coefficient de densité de construction maximale autorisée pour un terrain. Il détermine la surface constructible, résultat du rapport entre surface constructible et surface cadastrable.
Votre surélévation suppose un permis de construire obligatoire pour une surface supérieure à 40m²
Dans l’absolu, une surélévation n’a pas d’impact sur l’emprise au sol d’une maison. Cependant, il s’agit malgré tout d’un type de travaux nécessitant un permis de construire s’ils viennent rajouter des mètres carrés supplémentaires à la surface totale de l’habitation. L’architecte et le maître d’ouvrage prennent en charge la plupart du temps la réalisation du permis de construire. Votre demande doit être déposée dans votre mairie qui vous délivrer un récépissé qui indiquera la date et le numéro d’enregistrement de votre demande, et son délai d’instruction (deux à trois mois selon la nature des travaux). Vous pouvez aussi envoyer votre demande de permis par courrier par recommandé avec accusé de réception.
Bon à savoir : pour tous les travaux réalisés sur une surface supérieure à 170 m² (incluant l’habitat existant et l’extension), l’architecte devra contresigner le permis de construire. De plus si vous vivez en ville et que votre surélévation n’occasionne pas un agrandissement supérieur à 40m2, une simple déclaration de travaux suffira.
Combien coûte une surélévation de maison ?
Le coût de votre surélévation dépend de différents éléments, à commencer par la surface supplémentaire créée et les matériaux utilisés. Ce coût peut comprendre la construction d’un étage supplémentaire sans finition intérieur. Il peut aussi selon les offres prendre la forme d’un pack comprenant la construction et tous les travaux additionnels de finition permettant de rendre la surface habitable. Le coût de la première option varie entre 1000 et 1200 euros par m². Le coût de la deuxième option, plus complète, varie elle entre 1550 et 1800 euros par m².
La surélévation est donc un choix particulièrement intéressant pour étendre la surface habitable de votre maison. Mais, comme nous l’avons vu, il s’agit d’un projet complexe que vous ne pourrez gérer seul. Prenez également le temps de vous informer, car votre maison n’est pas forcément adaptée pour accueillir cette transformation !
