Trouver le bon local pour votre entreprise : nos conseils !

Dénicher le local professionnel pour amorcer une activité professionnelle est une étape importante d’un projet entrepreneurial. Cela suppose de la patience, de la persévérance et de la recherche d’information en continu. Les questions clés qui se posent avant de (bien) choisir dépendent bien entendu de l’utilisation que vous souhaitez faire de votre local. Comptez-vous y accueillir des clients ? Avez-vous besoin d’une vitrine ? Souhaitez-vous installer des bureaux, de l’informatique ? Trouver le bon local, c’est aussi connaître l’ensemble des choix qui s’offre à vous, et à l’arrivée retenir la meilleure option pour vos besoins présents… et futurs ! Greenkub vous oriente et vous donne les premiers repères !

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Acheter un local professionnel : faire le bon choix

Avant même de démarrer son activité, un entrepreneur se pose cette question essentielle. Faut-il oui ou non faire l’acquisition d’un local professionnel ? L’occupation de l’espace n’est pas en soi une source de revenus directs. Le bureau, l’entrepôt, l’atelier ou le local sont en effet d’abord les lieux dans lesquels il exerce l’activité. Il est important de se poser les bonnes questions afin de faire le bon choix avant de se lancer. Il faut également être capable d’avoir une vision sur le moyen et le long terme et d’anticiper les changements.

Les avantages de l’achat de locaux professionnels : 

• L’entrepreneur réalise un investissement qu’il peut valoriser avec le temps en cas de revente
• L’entrepreneur ne paye plus de loyers au titre de l’occupation des locaux. 
• Le loyer reste fixe, que le locataire – qui est de fait aussi bailleur – décide seul des travaux à réaliser. 
• Les travaux consentis sur place apportent directement de la valeur au lieu 
• Penser sur le long terme, et s’assurer que l’immobilier ne soit pas une source de problèmes
• L’achat permet de réaliser les travaux de rénovation déductibles (réfection des sanitaires, reconfiguration des salles de réunion)
• L’achat permet de déduire fiscalement certaines dépenses en lien avec les frais d’acquisition, l’amortissement des locaux, les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, les réparations diverses 
• L’entrepreneur touche un loyer régulier en cas de cession de l’entreprise, dans le cas où l’acquéreur fait uniquement l’acquisition de la société sans les murs. 

Les inconvénients de l’achat de locaux professionnels 

• Acheter un fonds de commerce, c’est potentiellement freiner le développement de son activité dès son amorçage. Si l’entrepreneur se doit d’investir ou de réaliser des emprunts, les possibilités seront réduites 
• L’achat suppose un remboursement, donc des trous réguliers dans la trésorerie. 
• Si c’est l’entrepreneur ou sa SCI qui acquiert le lieu, l’entreprise se doit de verser un loyer à ce dernier. 
• Acheter c’est anticiper une certaine stabilité sur l’avenir. Or toute entreprise est amenée à s’adapter aux évolutions, économiques, sociales, financières, le changement est une problématique majeure pour les jeunes entreprises. Déménager devient alors plus complexe. 
• Si l’entrepreneur souhaite revendre l’activité et son local commercial, le prix de revente sera nettement plus élevé, et donc dissuasif pour les acquéreurs. Vendre son bien devient alors un challenge.

Vous l’avez compris, acheter son local commercial est pertinent si vous disposez des ressources financières suffisantes. Beaucoup d’entrepreneurs se lancent dans un premier temps sans crédit immobilier adossé à l’entreprise. Le gros avantage : garder intacte votre capacité d’investissement et votre trésorerie pour le développement de votre entreprise.  

Baux commerciaux et baux professionnels : quelle différence ?

L’entrepreneur qui souhaite louer un local commercial ou un bureau doit conclure un bail avec le propriétaire du lieu. Retenez qu’il existe deux grands types de baux : les baux professionnels et les baux commerciaux. Les baux professionnels s’adressent aux professions libérales. Les baux commerciaux sont de leur côté encadrés par le Code du commerce et concernent les professionnels exerçant une activité commerciale, industrielle ou encore artisanale. La location d’un local commercial ou professionnel permet l’intégration du coût de la location aux frais généraux de l’entreprise. Cela vous permettra à l’arrivée d’alléger la fiscalité de l’entreprise. 

Où trouver le bon local commercial ? 

Internet sera bien sûr votre première source d’informations, mais vous trouverez également la perle rare en consultant les agences immobilières proposant des locaux pour pro ou encore les journaux d’annonce. Sachez également que les chambres de commerce et d’industrie et les chambres de métiers et de l’artisanat sont susceptibles de vous aiguiller vers la bonne affaire. 

Les étapes de recherche et de sélection 

1. Prenez le temps d’identifier les bonnes annonces et de visiter les lieux. Trouver les bons locaux pros est une activité chronophage et il est important de pouvoir comparer entre plusieurs biens.
2. Investiguez et visiter les alentours du site : l’environnement est-il sain ? quels sont les habitants du quartier ? Le lieu est-il bien desservi ? Peut-on stationner aisément ? Le terrain permet-il d’installer un parking ou existe-t-il un parking à proximité ?
3. Etudiez à la loupe le bail commercial afin d’identifier les potentielles clauses abusives ou restrictives. Vérifiez par exemple que la possibilité du locataire de donner son congé à l’issue de chaque fin de période triennale n’a pas été supprimée par une clause du bail. Vérifiez également que la répartition des charges est équitable entre le bailleur et vous.
4. Au-delà de l’aspect du lieu, posez vous la question suivante : ce local est il VRAIMENT adapté à votre activité (place pour le matériel) ? A-t-il besoin de travaux de mise aux normes ? N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour diviser le coût éventuel de travaux.
5. Informez-vous sur le plan d’urbanisme local et sur les évolutions à venir du quartier ? Y aura-t-il des travaux prochainement ? Des ouvertures ou des fermetures de commerce ? 

La situation financière de votre entreprise : un élément de décision essentiel pour le financement 

Faire l’acquisition de locaux commerciaux, c’est un choix impliquant. Il faut choisir le bon emplacement, anticiper les travaux et mises aux normes éventuelles, les coûts liés à la réhabilitation. Et en même temps, protéger votre trésorerie et votre fond de roulement ! 

Si votre activité représente une entreprise en croissance, pensez également à anticiper son développement et le besoin d’espace et de stockages qui seront nécessaires par la suite.

Financement d’un local commercial : quelles possibilités ?

Mener à bien votre projet d’achat ou de location suppose la prise en compte les paramètres-clés. Vous devez également connaître les différentes solutions possibles en termes de financement. 

1. Le crédit professionnel : il couvre la totalité de votre besoin de financement, et permet de lisser les remboursements sur la durée. Avec le crédit professionnel, vous avez la possibilité d’acheter un bien plus grand que ce que vous permettrait votre seul autofinancement. Vous serez aussi propriétaire du lieu à l’arrivée
2. Le crédit-bail immobilier : si vous ne bénéficiez pas de gros apports, c’est la meilleure solution. D’un point de vue fiscal, c’est une option intéressante qui accélère l’amortissement du bien. 

Noter que l’acquisition en nom propre est un moyen de ne pas impacter la société exploitante du poids de l’achat. C’est aussi un bon moyen de se créer un capital personnel pour la retraite. Si votre achat se fait par le biais d’une SCI, vous pouvez associer des partenaires à cette acquisition. Mais attention cela suppose certaines formalités. 

En cas d’achat ou de location d’un local, pensez au diagnostic immobilier !

Parce que l’achat d’un local commercial est synonyme d’investissement d’envergure, vous devez êtes parfaitement informé de l’état du lieu dont vous faites l’acquisition. N’hésitez pas à demander au vendeur les diagnostics immobiliers pour cela.

Vente d’un local commercial ou d’un bureau : quels diagnostics immobiliers réclamer ?

1. La Superficie Loi Carrez : elle mesure la surface du local concerné. Sa validité temporelle est illimitée 
2. Le diagnostic plomb : il est obligatoire pour les locaux commerciaux et les bureaux faisant également office de lieux d’habitation, dont la date de construction est antérieure au 1er janvier 1949. Il est valable un an
3. Le diagnostic amiante : il détecte la présence d’amiante dans les parties privatives et communes. Son objectif : protéger la santé des personnes qui travaillent dans les locaux. 
4. Le Diagnostic Performance Energie (DPE) : il mesure la consommation d’énergie du local ou des bureaux. Cette mesure se fait par une note, de A à G. Il permet d’évaluer l’ampleur des coûts associés à une utilisation standard du lieu. Il est valable 10 ans
5. Le diagnostic mérules : il détecte la présence de mérules, champignons attaquant les structures en bois 
6. Le diagnostic termites : établi par arrêté préfectoral, le vendeur se doit de le réaliser au plus tard 6 mois avant la vente du local commercial. 

Location d’un local commercial ou d’un bureau : quels diagnostics immobiliers réclamer ?

Si vous souhaitez louer, sachez que le bailleur se doit également de fournir certains diagnostics 

1. L’état des risques naturels et technologiques : si le bailleur ne le produit pas, vous pouvez le poursuivre pour résilier le bail ou diminuer le loyer 
2. Le diagnostic amiante 
3. Le DPE (diagnostic Performance Energie) : il doit être joint au contrat de bail commercial. La performance énergétique doit être mentionnée dans l’annonce de mise en location. 
4. L’annexe environnementale : nécessaire pour les locaux et bureaux dont la surface dépasse 2000m2
5. Le diagnostic plomb : comme pour l’achat, requis pour les locaux dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949
6. L’état parasitaire : contre les mérules ou tout autre vice caché 

Que faire si le bailleur ne fournit pas les diagnostics ?

Si le bailleur ne fournit pas les diagnostics demandés, il sera dans l’incapacité de se défendre contre une accusation de vices cachés. En outre si l’un des diagnostics manque, cela peut engendrer l’annulation du contrat de vente / de location, ou bien encore la diminution du prix de vente / de location. 

Réalisation des diagnostics immobiliers : à la charge de qui  ? 

Retenez que c’est au propriétaire-bailleur d’effectuer ces diagnostics immobiliers. Il devra solliciter les services d’un diagnostiqueur professionnel certifié. 

Faites de votre domicile un local professionnel à part entière

Si les moyens vous manquent ou que vous ne souhaitez pas louer de locaux dédiés, vous pouvez aussi transformer votre habitation en un local professionnel. Mais cela n’est pas automatique !

Mener un changement d’usage

Ce qu’il faut retenir c’est que cette transformation impose un changement d’usage qui protège votre logement. La réglementation concerne seulement les locaux d’habitation transformés pour un autre usage, en particulier lorsque la location est dédiée à une activité économique : commerce, bureaux, location touristique. 

Dans l’autre sens, vous pouvez transformer vos locaux commerciaux en lieu d’habitation sans avoir besoin d’aucune autorisation ! 

L’autorisation de changement d’usage, encadrée par le code de la construction et de l’habitation et délivrée par le maire de la commune, s’avère nécessaire lorsque : 

• Le projet concerne un local d’habitation quel qu’il soit, comprenant toutes les catégories de logements possibles (studio, logements-foyers, chambres, logements de fonctions) 
• Le logement en question se trouve dans une commune de plus de 200 000 habitants et dans certains départements de l’Île de France (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine), en dehors des zones franches urbaines (ZFU) 

Opérer un changement de destination 

Si vous souhaitez transformer totalement et définitivement votre logement en un local professionnel, on parle alors de changement de destination.

Cet autre type de transformation requiert une autorisation d’urbanisme, encadrée par le PLU (plan local d’urbanisme) de votre commune.

Les travaux possibles découlant de cette transformation entraînent deux situations types : 

• Si les travaux créent une surface de plancher de plus de 20m2 (40m2 dans une zone U d’un PLU) ou modifient les structures porteuses ou la façade de l’immeuble concerné, vous devrez disposer d’un permis de construire. 
• Si ce changement n’implique pas de travaux lourds, vous n’aurez besoin que d’une déclaration préalable

Notez que selon le code de l’urbanisme, un agrément administratif auprès de la mairie sera également nécessaire si vous habitez en Île-de-France et si votre surface est supérieure à 1000m2.

Mettre à jour la valeur locative 

Ces changements d’affectation doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale afin d’opérer la mise à jour de la valeur locative cadastrale des nouveaux locaux. C’est de cette valeur que sera calculée la taxe foncière.  

Vous devrez transmettre au bureau du cadastre auquel sont rattachés vos locaux une déclaration de type IL n°6704 dans un délai de trois mois suivant la transformation.

Et si vous travailliez de chez vous ?

Cette option semble tout aussi évidente que les autres : pourquoi ne pas travailler de chez vous ? Et cela sans changement de destination ou d’usage ? Travailler à domicile présente de très nombreux avantages. Vous pouvez ainsi déduire certaines charges de vos bénéfices professionnels, à l’instar de l’électricité, l’entretien de l’immeuble ou encore l’impôt foncier pour la partie du lieu dédié à l’activité que vous pratiquez. 

Vous devez cependant disposer de certaines garanties et faire quelques vérifications : 

Votre bail ou le règlement de copropriété doit l’autoriser. La loi permet de pratiquer une activité dans un local d’habitation, mais les possibilités varient selon que l’on est locataire ou propriétaire du lieu. Il faut également prendre en compte le règlement de copropriété. 

Votre compagnie d’assurance qui couvre votre assurance habitation vous indiquera si vous avez besoin d’une garantie complémentaire. 

Votre activité doit être occupée par vous seul, qui occupez le logement. En outre, le lieu doit correspondre à votre résidence principale. 

Votre activité ne doit pas nécessiter le transit de marchandises ou d’une possible clientèle. Elle ne doit en outre générer aucune nuisance pour les voisins. 

Vous devez vous organiser. Prenez le temps d’aménager une pièce dédiée ou un espace bureau, déconnecté de votre lieu de vie. 

Fixez-vous des horaires et des règles. Travailler de chez soi, cela signifie rester concentré dans un lieu où toutes les distractions s’offrent à vous ! 

D’autres possibilités s’offrent à vous 

Les pépinières d’entreprise. 

Vous pouvez aussi opter pour une pépinière d’entreprise. Elle peut vous proposer des bureaux, des locaux, des ateliers à des prix compétitifs. Le principe est que vous partagez notamment des équipements et des services avec d’autres entreprises : téléphone, courrier, internet.

Un autre intérêt pour vous : pouvoir échanger avec d’autres entreprises, et entretenir un réseau de potentiels partenaires ! 

Notez qu’un accompagnement aux porteurs de projets et aux entrepreneurs est proposé pour le montage du dossier. La pépinière, c’est finalement plus qu’un seul local !

La norme NF « activité des pépinières d’entreprises » qui certifient la plupart des pépinières sont une bonne garantie pour une qualité de services, d’équipements et d’accompagnement offerts. 

Les incubateurs 

De manière similaire à la pépinière, l’incubateur apporte un hébergement, du conseil et des aides au financement au moment où vous créez votre entreprise. Par contre, contrairement à la pépinière, l’incubateur est réservé aux entreprises en cours de création. Il peut être privé ou public.

Le centre d’affaire  

Le centre d’affaire propose des bureaux loués avec ou sans mobilier. Son infrastructure technologique et servicielle est en générale excellente : salle de réunion, espaces de détentes, services de conciergerie… Il peut faire également office de centre de domiciliation du siège social de votre entreprise

Comme vous pouvez le voir, faire les bons choix en termes de locaux professionnels est une aventure en soi ! Ne pas voir trop grand ni trop petit, rester réaliste, tenir compte de votre budget, anticiper vos futurs besoins : un vrai travail d’équilibriste ! L’une des options les plus raisonnables et le plus sages et de pouvoir commencer de chez soi : avec un peu d’organisation et selon la nature de l’activité, travailler de chez soi peut être la toute première étape d’un développement plus large. Et à l’arrivée le choix d’une surface réellement adaptée à votre projet !